부동산 매매의 전 과정과 각 단계별 주의사항, 부동산 매매계약서 예시 양식, 거래 체크리스트, 그리고 권리분석 방법

부동산 매매는 큰 금액이 오가는 중요한 거래이므로, 단계별 과정을 잘 이해하고 주의사항을 철저히 지켜야 안전한 거래가 가능합니다. 아래에 부동산 매매의 전 과정과 각 단계별 주의사항을 상세히 정리해 드립니다..

 부동산 매매의 단계적 과정

1. 매물 탐색 및 정보 확인

• 내용: 부동산 중개업소, 인터넷, 지인 등을 통해 매물 검색
• 주의사항:
  • 해당 부동산의 등기부등본 확인 → 소유자, 근저당권, 압류 등 확인
  • 건축물대장, 토지대장, 도시계획 확인원 등 공적서류 확인
  • 실제 현장 답사로 주변 환경, 교통, 일조권, 소음 확인

2. 매수/매도 협의

• 내용: 가격, 계약조건(잔금일, 인도일, 포함 시설물 등) 협의
• 주의사항:
  • 구두 약속은 무의미 → 반드시 서면화
  • 중개업소를 통한 중재 시 공인중개사 자격 여부 확인
  • 허위·과장광고 주의

3. 매매계약서 작성 및 계약금 지급

• 내용: 계약서 작성 후 계약금(보통 매매가의 10%) 지급
• 주의사항:
  • 계약서에 등기부상 소유자와 동일한 명의자가 서명해야 함
  • 특약사항 꼼꼼히 기재 (예: "하자 발생 시 매도자가 보수 책임", "잔금 시까지 근저당 말소" 등)
  • 계약 해제 조건 명확히 기재 (중도금 미지급 시, 대출 거절 시 등)

4. 중도금 지급

• 내용: 계약서상 정해진 날짜에 중도금 지급
• 주의사항:
  • 대출이 필요한 경우 은행 승인 시기 고려하여 일정 조율
  • 중도금 대출 시 금융기관의 담보설정 절차 진행

5. 잔금 지급 및 소유권 이전등기

• 내용: 잔금 지급과 동시에 소유권 이전등기
• 주의사항:
  • 잔금 전에 반드시 등기부등본 재확인
  • 확정일자 받은 전입신고 선입주 방지
  • 등기 이전은 법무사에 위임하거나 직접 처리 (법무사 수수료 확인)
  • 취득세 신고 및 납부는 잔금 지급일 기준 60일 이내

6. 부동산 인도 (입주)

• 내용: 실제 부동산을 인도받음
• 주의사항:
  • 이전 소유자의 점유, 짐, 임차인 등 확인
  • 시설물 인수인계 및 상태 확인 (보일러, 가전, 수도 등)
  • 하자 발생 시 책임 범위 특약 확인

7. 사후 신 및 세무처리

• 내용: 취득세 신고, 재산세 납부 등 세무 처리
• 주의사항:
  • 취득세 신고 지연 시 가산세 발생
  • 다주택자일 경우 양도소득세 중과 가능성 검토
  • 임대사업 등록 요건 확인 (해당 시)

⚠️ 부동산 매매시 주요 주의사항 요약

구분주의사항

서류 확인	등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등 확인 필수
계약서	실명확인, 특약사항, 하자 책임 명시
권리분석	근저당, 전세권, 가압류 등 권리관계 꼼꼼히 분석
세금	취득세, 양도세, 재산세 등 세무 이슈 사전 파악
대출	대출 한도, 금리, 조건, 담보설정 방식 명확히 이해
입주	시설물 상태 확인, 명도 완료 여부 확인

 

 

부동산 매매계약서 예시 양식, 거래 체크리스트, 그리고 권리분석 방법을 단계적으로 정리합니다. 실거래 시 유용하게 활용하실 수 있도록 실무 중심으로 구성했습니다.

 

 1. 부동산 매매계약서 예시 양식 (기본형)

※ 실사용 전에는 반드시 법무사나 공인중개사와 검토 바랍니다.

 

 부동산 매매계약서

매도인
성명: 홍길동
주소: 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○번지
연락처: 010-1234-5678

매수인
성명: 김영희
주소: 경기도 ○○시 ○○동 ○○아파트 ○동 ○호
연락처: 010-5678-1234

제1조 (목적물)

• 매도인은 본 계약 체결일 현재 본인 소유인 아래 부동산을 매수인에게 매도한다.

서울특별시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호
대지권 포함, 등기부상 면적: 84.95㎡

제2조 (매매대금 및 지급 조건)

1. 총 매매대금: 500,000,000원 (금 오억 원정)
2. 계약금: 50,000,000원 (계약 시 지급)
3. 중도금: 150,000,000원 (2025년 4월 30일 지급)
4. 잔금: 300,000,000원 (2025년 5월 31일 지급, 잔금 지급과 동시에 소유권 이전)

제3조 (소유권 이전 및 인도)

• 매도인은 잔금 지급일에 소유권 이전 등기 및 부동산 인도를 완료하여야 한다.

제4조 (권리관계 및 하자)

• 매도인은 계약일 현재 부동산에 근저당, 가압류 등 권리관계가 없음을 보증하며, 잔금일까지 존재할 경우 매도인이 이를 말소한다.

제5조 (계약의 해제)

• 매수인이 중도금이나 잔금을 지연할 경우, 매도인은 계약을 해제하고 계약금을 몰수할 수 있다.
• 매도인이 계약을 임의로 해제할 경우 계약금의 2배를 반환한다.

제6조 (특약사항)

• 보일러, 에어컨, 붙박이장 등은 포함하여 인도한다.
• 하자 발생 시 인도 후 7일 이내 매도인이 수리 책임진다.
• 잔금일에 전입 가능한 상태로 명도한다.

날짜: 2025년 4월 2일
매도인 서명(인)
매수인 서명(인)
공인중개사 확인: ○○부동산 대표 ○○○ (등록번호 기재)

 2. 부동산 매매 체크리스트 (거래 전~후)

구분항목체크 여부

서류확인	등기부등본 확인 (소유권, 근저당 등)	✅
	건축물대장, 토지이용계획확인원	✅
	실거래가 조회 (국토부, 네이버 등)	✅
현장답사	일조권, 소음, 접근성	✅
	노후도, 하자, 관리비 확인	✅
계약서	특약 명시 (하자, 포함 물품 등)	✅
	해제 조건 기재	✅
중도금	대출 승인 완료 여부 확인	✅
	담보설정 시 조건 확인	✅
잔금 및 이전	등기부등본 재확인	✅
	법무사 통한 이전등기 진행	✅
세무	취득세 납부	✅
	양도세 및 향후 재산세 확인	✅

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 3. 권리분석 방법 (등기부등본 중심)

등기부등본은 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’로 구성되어 있습니다.

[1] 표제부

• 건물/토지의 소재지, 면적, 용도 등 기본 정보
• 실제 매물과 정보 일치 확인

[2] 갑구 (소유권 및 가압류/가처분)

• 소유자 명의 확인 (매도인과 일치?)
• 가압류, 가처분, 압류 등이 기재되어 있다면 거래 주의
• 소송 중인 부동산인지 확인

[3] 을구 (저당권, 근저당권 등)

• 은행, 사채업체 등이 담보 잡은 내역
• 근저당 설정은 잔금일 전까지 말소 특약 필수
• 채권최고액 확인 → 매매가보다 높으면 리스크

권리분석 요약 팁

항목확인 포인트

소유자	계약서상 인물과 등기부상 소유자 일치
근저당	채권최고액, 말소일정 특약
가처분/가압류	존재 시 법률상 위험 존재, 거래 지양
전세권	기존 임차인의 권리 유무 → 명도 문제 고려
법정지상권	토지·건물 일체 거래 시 확인 필요